“以房养（yǎng）老”能否以及何时能够成为广大居民的养（yǎng）老可选（xuǎn）项？随着北京率先（xiān）明确将试行不动产信托财产登记制度，这一话（huà）题的关（guān）注度也有（yǒu）所升温。

　　中（zhōng）共中央（yāng）、国务院刚刚发（fā）布（bù）的《关（guān）于深化养（yǎng）老服务改革发展的意见》提出（chū），要大力（lì）发展养老金融（róng），其中提到要“拓展养老服（fú）务信托业务”。在我国（guó）老龄化速度加快、程度加（jiā）深背景下，考虑到国内住房反向抵押（yā）的推进效果不及预期，能（néng）否（fǒu）在“以房养（yǎng）老”、不动产财（cái）富传承方（fāng）面（miàn）破（pò）局，成为正处于“新三分类”转型期（qī）的信托公司一个（gè）重要的探索方向。

　　中（zhōng）国信（xìn）托业（yè）协会近期发布（bù）的《2024年信（xìn）托业专题研究报告（gào）》(下称《报告》)提到，信托在服务养（yǎng）老方面具有独（dú）特的制度（dù）优势（shì），但目（mù）前（qián）我（wǒ）国养老（lǎo）信托仍处于（yú）起步（bù）阶段，还面临不少痛点，其中（zhōng）首要（yào）难题（tí）就是财产（chǎn）登记与（yǔ）税收制度安排。

　　业内认（rèn）为，北京在不动产信托登记（jì）制度上的破冰（bīng），为其（qí）他一二（èr）线城市（shì）乃至全国的制（zhì）度完善打开了（le）空间，从而让“以房养老”信托实践（jiàn）有了（le）更多可（kě）能性，但还（hái）有（yǒu）待税收等相关配套制度的进一步完（wán）善，生态圈（quān）的（de）打造和信托（tuō）公司商业模式的转变（biàn）、专业能力的提（tí）升（shēng）同样重（chóng）要。

　　“以房养老”缘何难普及

　　“养（yǎng）老(金（jīn）融)最主要是解决钱（qián）从哪里来的问（wèn）题，资（zī）金来源非常重要。”《报（bào）告》专题课（kè）题组成（chéng）员上海信托战（zhàn）略发（fā）展总部副总经（jīng）理付宇翔（xiáng）在《报告》发（fā）布会上表示，从国外经验来看（kàn），房产等（děng）多元资产是养老资金（jīn）的一个（gè）重要（yào）来源（yuán），这可以（yǐ）为我国应对老龄（líng）化带来很多启发。

　　《报（bào）告（gào）》提（tí）到，美国、日本等成熟经济体养（yǎng）老金（jīn）融发展的特点之一是利用（yòng）养老金融体（tǐ）系，通（tōng）过盘活房产（chǎn）的方式为老年人（rén）提（tí）供养（yǎng）老所需的资金。以日（rì）本为例，日（rì）本的“倒按揭（jiē）”贷（dài）款试点始于1981年，至今（jīn）已有超过40年的历史，在此期（qī）间，相（xiàng）关制度不（bú）断完善，并发展出抵押（yā）、信（xìn）托等多种模式，互为（wéi）补充地满足老年（nián）人“以房养老（lǎo）”的需求。

　　房产同（tóng）样（yàng）占据我国居（jū）民财富的较大比重（chóng），关（guān）于（yú）“以房养老”话题的讨论由来已久，“倒按揭（jiē）”探索也已推进（jìn）多年（nián），但节奏缓慢。

　　“过往我国‘以（yǐ）房（fáng）养老’的模式主要是住房反向抵押，经（jīng）历过（guò）一（yī）轮初期探索，总体成效并不显（xiǎn）著（zhe）。”付宇翔称，住房反向抵押模（mó）式在推广过程中受到来自供给（gěi）和需（xū）求端的双重阻力（lì）。

　　住房（fáng）反向（xiàng）抵押模式，主要是指“老年（nián）人住房反向抵押养老保险（xiǎn）”，这是一种（zhǒng）将住房抵（dǐ）押与终身养老年金保险相结合的创（chuàng）新型商业养老保险业务，即拥有房（fáng）屋完全产（chǎn）权（quán）的老年人（rén）将其房产（chǎn）抵押给保险（xiǎn）公司（sī），继续拥有（yǒu）房屋占有、使用、收（shōu）益（yì）和经抵押权人同意的处置权（quán），并按（àn）照约定条件（jiàn）领取养（yǎng）老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押（yā）房产处置（zhì）权（quán），处置（zhì）所得将（jiāng）优先用于偿（cháng）付养老保险相关费用。

　　2013年（nián）9月，国务（wù）院制定《关于（yú）加快（kuài）发展养老服务（wù）业的（de）若干意见》，提出开（kāi）展老年人住房反向抵押养老（lǎo）保（bǎo）险试点（diǎn）。次年6月，原保监会起草（cǎo）了《关于（yú）开展老年人住房反向抵押养老保险试（shì）点（diǎn）的指导（dǎo）意见（jiàn）》，计（jì）划于2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上（shàng）海、广（guǎng）州（zhōu）、武汉四个城市进（jìn）行业务试点；2016年7月，原保监会决定将试点（diǎn）范围扩大至各（gè）直辖市、省会（huì）城市、计划单列市以及江（jiāng）苏（sū）省、浙江省、山东省（shěng）、广东省的部（bù）分地（dì）级市，试点期间延（yán）长至2018年（nián）6月30日；2018年7月（yuè），原银保监会发布通（tōng）知（zhī），决定将老年人住房反向抵押养（yǎng）老保险扩（kuò）大到全国范围开展。

　　但近年来，市场上（shàng）的相（xiàng）关动态消息和推进成果（guǒ）数据（jù）不多，反而成为一（yī）些不（bú）法分子筹划（huá）养（yǎng）老金（jīn）融骗局的（de）“噱头”。更早前（qián）的公开资（zī）料（liào）显示（shì），2016年10月和2015年3月，原保监会曾批复同意了（le）中国人寿（shòu）、幸（xìng）福（fú）人寿相关（guān）业务产品（pǐn）的保险条款（kuǎn）和（hé）保险费率。

　　《报告》认为（wéi），国（guó）外“倒按揭（jiē）”模（mó）式在我国（guó）推行困难有多（duō）方（fāng）面原（yuán）因（yīn），包括（kuò）配套制度建设的缺失，以及该模式与中国居民（mín）传（chuán）统的（de）养老观念存在一定冲突等。“积极探索‘以（yǐ）房养老（lǎo）’信托这类‘存房养（yǎng）老’的模（mó）式，可以成为中（zhōng）国特色‘以房养老’发展的重要路径（jìng）。”《报告》称。

　　制度堵点正（zhèng）在打通

　　“以房养（yǎng）老”信（xìn）托将如何破解过去模式推广过程中的痛点，又面临哪些新的堵点？

　　付宇翔认为，作为养老（lǎo）服务信（xìn）托的一种，“以房养老”特色化信（xìn）托方案一方面（miàn）在需求端更符合中国（guó）人的养老观念，即（jí）老年（nián）人无需将房（fáng）产抵（dǐ）押；另（lìng）一方面（miàn），“以（yǐ）房养老”信托对于信托公司（sī）而言是服务信托的（de）一类（lèi），不会（huì）带来金（jīn）融系统性风险。此外，相较（jiào）于（yú）老（lǎo）年（nián）人自行出租房（fáng）屋（wū）养老或是换房养（yǎng）老，信（xìn）托可以发挥财产保护和财（cái）产隔离功能。

　　他进一步介绍说，“以房养（yǎng）老”信托的业务逻辑（jí）在于，房产将（jiāng）作（zuò）为老年人的（de）家庭财产，在老年（nián）人在世时作为其养老的资金来源之一，即委（wěi）托人以自己的不动产产（chǎn）权设立信托，产（chǎn）权（quán）转移（yí）至受托人名下并登记为信托财产，受（shòu）托（tuō）人以信托财（cái）产（chǎn）所有（yǒu）权人的名义（yì）委托资产服务机构管理、运（yùn）用该处房产（chǎn），取得资（zī）金收入并归入信托（tuō）财产，用于支（zhī）付合同约定的（de）养（yǎng）老费用；老年人（rén）离世后，不动（dòng）产则（zé）将按照委托人意（yì）愿处置或运用，相关收入可以作（zuò）为其（qí）财富传承的（de）一部（bù）分，也（yě）可以发挥（huī）社会公（gōng）益作用。

　　付宇翔认（rèn）为，借鉴（jiàn）国外经验并结（jié）合国内（nèi）实（shí）际，这将在很大程度上（shàng）解决（jué）养老“钱从（cóng）哪儿来”的问题，即通过拓（tuò）展资（zī）产类型，将房产等多元资产装（zhuāng）入信（xìn）托以为（wéi）养老资金（jīn）“开源（yuán）”。而在服务养老方面，信托有着（zhe）财（cái）产（chǎn）隔（gé）离等独（dú）特的制度（dù）优（yōu）势，且（qiě）支持现金之外的多（duō）元化养（yǎng）老财产，提供的养（yǎng）老金融产品或服务（wù）也可（kě）以更加灵活、多元。

　　但这一畅想要落地，面临着制度（dù）上的（de）“堵点”，两（liǎng）个（gè）核（hé）心问（wèn）题一是（shì）信托财产（chǎn）的登记（jì）问题，二是不动产产权过户涉及（jí）的税收问（wèn）题。

　　事（shì）实（shí）上，信托财产登记制度的缺位困扰信托行（háng）业（yè）已久（jiǔ）。尤其在2023年6月信托业务“新三分类”新（xīn）规实施后，监管鼓励（lì）发展的家族（zú）信托、家庭（tíng）服务信托、风险（xiǎn）处置服务信托等资产服（fú）务信托业务，对（duì）应的很大一部分（fèn）信托财产都涉及股权、不动产等。

　　好消（xiāo）息（xī）是（shì），近（jìn）年来，上海（hǎi）、北京、天津、杭州（zhōu）等地（dì）都在不动产信（xìn）托领域进行了积极探索。就（jiù）在2024年12月，国家金融监督管理总局（jú）北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合发布了《关于做好（hǎo）不动产信托财（cái）产登（dēng）记工作的（de）通知(试行)》(下称《通知》)，明确了不动（dòng）产装入（rù）信托的（de）操（cāo）作路径和落（luò）地（dì）依据。

　　文件明确，不动产信（xìn）托是指委托（tuō）人依法将其不动产（chǎn）转移给（gěi）信托机构，由信托机构（gòu）按照委托（tuō）人的意愿以受托（tuō）人名义进行管理、运用和处分的信（xìn）托业务。不动产信托财（cái）产登记，则是指委（wěi）托人（rén）将国有土（tǔ）地上已取得合法不动（dòng）产（chǎn）权证书的不动产相关权（quán）利转移给信托机构，依（yī）法向不动产登（dēng）记机（jī）构申请将信托财产权利和其他法定事（shì）项（xiàng）记载于不动产登记簿的（de）行为。

　　根（gēn）据《通知》安排，不（bú）动产信托（tuō）财产登记的办理流程（chéng）分三步：一是办理信（xìn）托产（chǎn）品预登记。不动产信托成立前，信托机（jī）构应当根据信（xìn）托登记相关规定在中（zhōng）国信（xìn）托登记（jì）有限责任公司（sī）办（bàn）理信托产品预登（dēng）记（jì），取得（dé）产品编码、信托预登记完成通知书。二是委托人（rén）与信托（tuō）机构共同签订信托（tuō）文件，且信托文件（jiàn）中应明确信（xìn）托目的、信托财产、信托期限、信托当（dāng）事人（rén）的权利义务（wù）、信托财（cái）产管理、运（yùn）用和处分（fèn）等具体内容。三是委托（tuō）人与信托机（jī）构共同向（xiàng）不动产登记机构（gòu）提出登记申请，不（bú）动产登记机构根据契税完税(或减免税（shuì）)凭证、信（xìn）托文件（jiàn）及（jí）中国信（xìn）托登记（jì）有（yǒu）限责任公司出（chū）具的证明（míng）文件办理不动产转（zhuǎn）移登记。

　　业（yè）内普遍认为，尽管税收（shōu）等配套细则还有待完善，但这已经标（biāo）志着不动产信（xìn）托财产登记制（zhì）度建（jiàn）设向（xiàng）前（qián）迈出了一大步。

　　“这对我们信托行业（yè）(来说（shuō）)是一个令人振奋（fèn）的好消息。”付宇翔认为，这也会成（chéng）为推动全国各地尤其一二线（xiàn）城市跟进落实相关政策的重要契机，为（wéi）包（bāo）括“以房养老”信托（tuō）在内的不动产信托落地提供（gòng）更多可能（néng）。

　　但他也强调，相（xiàng）关（guān）业务的（de）推进还涉（shè）及银行、房产（chǎn）运营机构（gòu）、养老服务机构、资产（chǎn）管理机构等（děng）多方“角色”，既需要打造一（yī）个成熟生（shēng）态圈协同展业，也（yě）考（kǎo）验着信托公司的专业（yè）能力。